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Banken dürfen eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ersatz für den ihnen entgangenen Gewinn berechnen, wenn der Kunde ein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigt. Dieser Anspruch beschränkt sich auf Kredite mit einem festen Zinssatz, da variabel verzinste Darlehen ohnehin durch den Kunden gekündigt werden dürfen.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Bank darf mit der Vorfälligkeitsentschädigung lediglich den ihr entgangenen Gewinn ausgleichen, so dass die Differenz aus den nicht mehr erzielten Zinseinnahmen und dem Ertrag bei einer erneuten Immobilienfinanzierung an einen weiteren Vertragspartner zur Berechnung kommen darf. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Zinssatz jedes Darlehens eine Risikoprämie enthält. Sobald der Kredit zurückgezahlt ist, besteht kein Ausfallrisiko mehr, dennoch vergessen viele Banken, diese Risikoprämie bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mindernd zu berücksichtigen.

Zudem wird eine Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch berechnet, indem die Bank übersieht, dass sie mit dem Kunden häufig ein begrenztes Recht auf Sondertilgungen vereinbart hatte. Für diesen Anteil ist natürlich keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da der Kunde das Recht hat, den Betrag zu jeder Zeit zu tilgen.

Bei einer Reklamation wegen einer fehlerhaften Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung lenken die meisten Banken durchaus ein und entschuldigen sich mit einem Bearbeitungsfehler. Da der Kreditnehmer die komplizierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kaum nachrechnen kann, fallen die Fehler der Bank oft nicht auf. Verschiedene Verbraucherverbände bieten das Überprüfen der entsprechenden Kostenrechnungen an, wobei sie teilweise auf Fehlerquoten von 50 und mehr Prozent stoßen. Dabei wirken sich die Fehler so gut wie immer nachteilig für den Kunden aus.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

Die beste Methode, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist die Vereinbarung des Rechts auf Sondertilgungen in beliebiger Höhe. Diese wird sehr selten von der Bank angeboten, auf Nachfrage des Kreditnehmers wird sie jedoch häufig gegen einen geringen Zinsaufschlag eingeräumt.
Bei einer langfristigen Zinsfestschreibung besteht nach zehn Jahren das Recht, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht dann selbstverständlich nicht.

Bereits im letzten Jahr hat ein Urteil Aufsehen erregt, welches das Recht der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung negiert, sofern der Bank ein Kunde für die Übernahme des Darlehens angeboten wird, dessen Bonität nicht schlechter als die des ursprünglichen Kreditnehmers ist.